Kıymet Takdiri

Kıymet Takdiri

                                         KIYMET TAKDİRİ

 

Borçlunun haciz konulan mallarının satılması için değerinin belirlenmesi işlemine “kıymet takdiri” denmektedir. 

 

1. TAŞINIR MALLARIN KIYMET TAKDİRİ (İİK m.87)

Haczi yapan memur, sicile kayıtlı mallar hariç olmak üzere haczettiği malın kıymetini takdir eder. İcabında bilirkişiye müracaat edebilir.

Sicile kayıtlı malın kıymet takdirinin bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere, bunların bulunmaması hâlinde listede kayıtlı diğer bilirkişilere yaptırılması zorunludur.

• Yargıtay 12.HD. 29.06.2010 T. 12104/16919

 “ Taşınırlar hakkında uygulanması gereken İİK m.87’ye göre haczettiği malın kıymetini takdir eder. Satış sırasında da daha önce belirlenen ve kesinleşen bu kıymetin esas alınması gerekir. Zira bu kıymet takdiri sonucu İİK m.115’te ve m.116’da öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir.”

 

2. TAŞINMAZ MALLARIN KIYMET TAKDİRİ (İİKm.128/2, 128/a)

Mükellefiyetler listesinin (m.128/1) kesinleşmesi üzerine taşınmazın kıymet takdiri işlemlerine başlanır. (Mükellefiyetler listesi, Mükellefiyetler listesi; artırma şartnamesinin bir parçası ve satış bedelinin paylaştırılması biçimini gösteren bir sıra cetvelidir. Alıcının tapu sicilini inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu doğrultuda taşınmazın tapu sicili kaydı ile mükellefiyetler listesi arasında bir fark oluşursa mükellefiyetler listesi esas alınır.)

İİK m.128/2’ye göre, “ İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşın- mazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir.

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E: 2015/2096, K: 2015/5308, T: 10.03.2015

“Somut olayda, şikayetçiye gönderilen kıymet takdiri raporunun mernis adresine TK’nın 21/2. Maddesine göre 22.04.2013 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır. TK’nın 21/2. maddesine göre yapılacak tebligatlarda tebligat mazbatasının üzerine çıkış merciince adres kayıt sistemindeki adresi olduğuna dair kaydın düşülmesi zorunlu olduğu, halde borçluya gönderilen tebligatta Tebligat Yönetmeliği’nin 16/2. Maddesi gereğince ilgili şerh düşülmediği gibi, takip dosyasında bilinen adresi olan (kredi sözleşmesi ve hesap kat ihtarında geçen) B. Sokak no.31/10 K.A. adresine çıkarılan bila tebliğ edilen bir tebligat olmaksızın TK’nın 10.maddesindeki hüküm yerine getirilmeden mernis adresine yapılan tebliğ işlemi usulsüzdür”.)

 

 İİK m.128/3 “İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22. maddesinin birinci fıkrasının ® bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır”. Buna göre konut kredilerinin tahsili amacıyla yapılan ipotekli takipler ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) alacaklarının takibinde kıymet takdiri yapılırken Sermaye Piyasası Kurumu’ndan (SPK) gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almış kişilerin bulunması ve kıymet takdiri raporunun hazırlanmasında yer almaları gerektiğine değinilmiştir. Bu nedenle, kıymet takdiri raporlarına ilgililerin gayrimenkul değerleme uzmanı yokluğu sebebiyle itiraz etmeleri halinde, mahkemece kıymet takdiri raporunun iptaline karar verilmesi gerekir. Aynı şekilde bedel yönünden ihalenin feshi talebini dile getiren ilgililer, raporun yine gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından düzenlenmediğini ileri sürerek ihalenin feshini talep edebileceklerdir.

Kural olarak kıymet takdiri üzerinden 2 yıl (bu iki yıllık sürenin başlangıcı, kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir.) geçmeden yeniden kıymet takdiri yapılamaz. Ancak, doğal afet ya da imar durumu gibi çok önemli değişikliklerin varlığı halinde bu İİK m. 128/a değişik birinci cümle gereğince ilgililerin talebi ve/veya icra müdürünün gerekli görmesi üzerine kıymet takdiri yeniden yapılabilir. Örneğin, kıymet takdiri yapıldığı sırada taşınmazın üzerinde bulunan bina daha sonra yıkılmış ya da kullanılamayacak durumda hasara uğramış olması durumunda, taşınmazın değerinde önemli değişikliğin olması kaçınılmaz olacak ve kıymet takdirinin yeniden yapılması gerekecektir.  

• Yargıtay 12.HD, 07.11.2016 T. 17907/23042

“Kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemeyeceği- Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki yıl sonra yapılmasının başlı başına ihalenin sebebi sayılacağı- İki yıllık sürenin başlangıcının bilahare kesinleşme kaydı ile kıymet takdirinin yapıldığı tarih olduğu ve bu hususun kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re’sen nazara alınması gerektiği”. 

• Yargıtay 12. HD, 04.04.2016 T., 3158/9736

“Kendisine m.128/a’ya göre, 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez ise de, hacizli taşınmaz üzerine sonradan konulan haczin “yeni bir haciz” olup, bu yeni haciz nedeniyle, İİK m.128/2 uyarınca satışı esas almak üzere yeniden kıymet takdiri yapılması gerekeceği”

 

3. KIYMET TAKDİRİ İŞLEMLERİ

Alacaklı taşınmazın satışını talep eder ve kıymet takdiri masrafını peşin olarak yatırırsa, icra müdürü kıymet takdirinin yapılması için taşınmazın niteliğine ve hali hazırdaki durumuna göre resmi bilirkişileri görevlendirir.

Taşınmazın üzerinde bina bulunuyorsa inşaat mühendisi, bitki bulunuyorsa ziraat mühendisi görevlendirilmekte olup, taşınmazın içerisinde makinalar varsa, bu durumda kıymet takdirine makine mühendisleri de dahil edilmektedir. Kadastro bilirkişisi taşınmazın ilgili yerleşim biriminde yerini göstererek yanlış bir taşınmazın kıymet takdirinin yapılmasına engel olması nedeni ile bilirkişi incelemelerinin önemli bir üyesi niteliğini taşımaktadır.

 Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ’nın rehinle temin edilmiş alacaklarında ise SPK’dan gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almış kişilerin görevlendirilmeleri gerekir. 

Görevlendirilen uzman bilirkişiler, icra müdürünün belirlediği süre içerisinde gerekli araştırmaları yaparak kıymet takdiri raporu hazırlar. Bilirkişinin hazırladığı bu raporu aslı ile birlikte icra müdürlüğüne sunma zorunluluğu vardır. 

 

4. KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ USULÜ

İlgililer, tebliğden itibaren 7 gün içinde kıymet takdirine ilişkin karara karşı kıymet takdiri raporunu tebliğ eden icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurabilirler (İİK m.128/a-1).

 “Borçlu tarafından “taşınmaza icra dairesince konulan değerin düşük olduğu” gerekçesiyle icra mahkemesine yapılan şikayet üzerine, taşınmazın daha düşük değer taşıdığının saptanması halinde, “kıymet takdirine yönelik şikayetin reddine” karar verilmesi gerekir; şikayetin incelenmesi sırasında saptanan daha düşük değerden taşınmaz satışa çıkarılamaz.”

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E: 2014/24438, K: 2014/31057, T: 22.12.2014

“Borçlunun, haczedilen taşınmazın kıymet takdirinin tebliğ edildiği 28.09.2013 tarihinde haczi öğrendiğinin kabulü gerekeceğinden ve bu tarihten itibaren 7 günlük sürenin son günü hafta sonu tatiline denk geldiğinden süre kanun maddesi uyarınca ilk mesai günü olan 07.10.2013 pazartesi günü yapılan şikayet kanun maddesinde öngörülen yasal sürededir. O halde mahkemece, şikayetin esasının incelenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, istemin süre aşımı nedeniyle reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir”. 

• Yargıtay 12. HD, 18.01.2021 T., 8322/478

“İİK m.128/a’ya göre, ilgililerin raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilecekleri- Yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanların, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemeyecekleri- Kendisine kıymet takdiri talep edilmeyen ilgililerin, satış ilanının tebliğinden itibaren 7 günlük sürede kıymet takdirine itiraz etmemeleri halinde yine bu hususu ihalenin feshi nedeni olarak ileri süremeyecekleri”

 

Şikayet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırıl- ması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikayet kesin olarak reddedilir.  İcra mahkemesinin bu red kararı sadece itiraz edeni bağlamakta olup, itiraz eden için kesin hüküm ifade eder. Diğer ilgililere bilirkişi raporu tebliğ edilip, her bir ilgili için tebliğden itibaren yasal 7 günlük süresinin geçmesi beklenir. 

 

Kıymet takdirine ilişkin şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi ev- rak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı re’sen yetkili icra mahkemesine gönderir(m.128/a-4).  İcra mahkemesinin kıymet takdirine itiraza ilişkin vermiş olduğu karar kesin olup, temyiz olunamaz (İİK m. 128/a son fıkra).

 

 

KAYNAKLAR

İcra ve İflas Kanunu- Kanun numarası:2004, Ankara

Arslan/Yılmaz/Ayvaz/Hanağası- 2020,İcra ve İflas Hukuku 6.Baskı, Ankara

Yavuz Süphandağ- 2019,İcra ve İflas Hukukunda Uygulamalar, İstanbul

E-Uyar- Mevzuat, İçtihat, Makale Programı

 

                                                                                                          Stj. Av. Nisa Nur KURT